Uso característico, compatible y prohibido
· El número es el del municipio
El uso característico es el destino principal que el plan da a una zona: residencial, terciario, industrial, dotacional o el nombre que use esa ordenanza. Los usos compatibles son los que la misma ordenanza admite junto a él, a menudo con condiciones. Los prohibidos no caben. Lo que la ordenanza no nombra no se presume admitido.
El vocabulario cambia de un plan a otro. Donde uno dice uso característico, otro dice predominante, principal o dominante. Donde uno dice compatible, otro dice complementario o permitido. Algunos planes añaden una categoría de usos autorizables: solo caben con una autorización expresa, un plan especial o un informe previo. Lo que cuenta es la lista de esa zona, no la palabra.
Conviene distinguir el uso global del uso pormenorizado. El global lo fija la ordenación estructural para un área o un sector entero: residencial, por ejemplo. El pormenorizado baja a la manzana o a la parcela y concreta qué residencial (unifamiliar o colectivo), qué terciario o qué equipamiento. Un sector de uso global residencial puede tener parcelas calificadas de comercial o de dotacional. La parcela se rige por su uso pormenorizado.
Compatible no significa libre. La ordenanza puede limitar el uso compatible a la planta baja, a una parte de la edificabilidad, a edificio exclusivo, a una superficie máxima o a que no tenga acceso independiente. Esos porcentajes y condiciones son los de esa ordenanza. Los de otro municipio no sirven.
El error habitual en el estudio es dibujar el programa del cliente y comprobar después si encaja: oficinas abiertas al público donde solo cabe vivienda unifamiliar, un local en planta baja en una zona residencial exclusiva, una nave en una parcela dotacional. Todo eso se ve en el cuadro de usos antes del primer trazo.
El plano da la zona. El cuadro de usos de las normas urbanísticas da la lista. Solo juntos dicen si el programa cabe.
Preguntas frecuentes
¿Uso característico significa que solo puedo hacer eso?
Significa que es el destino principal. Otros usos entran solo si la ordenanza los declara compatibles, y en los términos en que lo hace.
¿La planta baja puede ser siempre comercial?
No. Solo donde el uso comercial sea característico o compatible. Hay zonas residenciales que excluyen el local en planta baja o lo limitan.
¿Trabajar desde casa es otro uso?
Muchas ordenanzas admiten un despacho profesional dentro de la vivienda, con condiciones. Cuando la actividad deja de ser parte de la vivienda y pasa a ser un uso autónomo abierto al público, decide la ordenanza.
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El número es el del municipio
La altura, la edificabilidad y el uso están en la ordenanza de ese municipio. Estos son los planes que más gente busca:
Información general, no es asesoramiento jurídico. Las reglas cambian de municipio a municipio: confirme con el ayuntamiento o con un técnico.