Planos de ordenación y planos de afecciones
· El número es el del municipio
Los planos de ordenación son la parte normativa del plan: clasifican el suelo, asignan a cada parcela una zona de ordenanza y dibujan alineaciones, alturas y sistemas generales. Las afecciones son las limitaciones que caen encima de esa ordenación: carreteras, costas, cauces, Red Natura 2000, servidumbres aeronáuticas o líneas eléctricas. La obra tiene que caber en las dos cosas.
Un plan general trae dos familias de planos. Los planos de información describen el territorio tal como estaba al redactar el plan: topografía, usos existentes, redes, edificios. Ayudan a entender el plan, pero no son norma. Los planos de ordenación sí lo son: clasificación (urbano, urbanizable, rústico), calificación o zonas de ordenanza, alineaciones y rasantes, número de plantas o altura, y sistemas generales como viales, zonas verdes y equipamientos.
En muchas comunidades la ley distingue la ordenación estructural de la pormenorizada. La estructural fija lo grande: la clase de suelo, los sistemas generales, los usos globales. La pormenorizada baja a la manzana y a la parcela: zona, alineación, altura. En suelo urbanizable, la pormenorizada a menudo no está en el plan general, sino en el plan parcial que lo desarrolla. Si el plano del plan general solo pinta un sector, la respuesta para la parcela está en otro documento.
Las afecciones no siempre vienen del plan. Muchas nacen de leyes sectoriales y se aplican aunque el plano no las dibuje: la línea límite de edificación de una carretera, la servidumbre de protección de costas, la zona de policía de un cauce, las servidumbres aeronáuticas cerca de un aeropuerto, las distancias a una línea de alta tensión, el entorno de un bien de interés cultural. Algunos planes las recogen en un plano propio; otros solo en la memoria, o no las recogen. La cartografía que manda es la del organismo que gestiona cada afección.
Un solar puede estar en suelo urbano residencial y, a la vez, en la zona de afección de una carretera. Quien mira solo la ordenación promete una vivienda. Quien mira solo la afección ve un freno y olvida lo que el plan permite fuera de esa franja.
Ningún plano se lee sin leyenda ni sin normas urbanísticas. La leyenda dice qué significa cada trama en ese municipio. El artículo de la zona dice la edificabilidad, la altura y los usos. El color, solo, no da un número.
Preguntas frecuentes
¿Qué plano manda, el de ordenación o el de afecciones?
Los dos. La ordenación dice qué permite el plan. La afección dice qué queda limitado dentro de eso, y a menudo exige además la autorización de otro organismo.
¿El plano de información sirve para saber qué puedo construir?
No. Describe cómo estaba el territorio. Lo que se puede construir está en los planos de ordenación y en las normas urbanísticas.
¿Basta una foto aérea o el catastro para saber la zona?
No. La zona es la del plano de ordenación vigente, con sus modificaciones. Ni el catastro ni la ortofoto dicen la calificación.
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Información general, no es asesoramiento jurídico. Las reglas cambian de municipio a municipio: confirme con el ayuntamiento o con un técnico.