Sótano, bajo cubierta y edificabilidad
· El número es el del municipio
Si el sótano o el bajo cubierta cuentan en la edificabilidad lo decide la definición de superficie edificable de cada plan. Muchas ordenanzas dejan fuera el sótano que queda por completo bajo rasante. El semisótano y el bajo cubierta dependen casi siempre de su altura y de su uso. No hay una regla nacional.
El sótano suele quedar fuera cuando está enterrado y se destina a garaje, trastero o instalaciones. En muchos planes deja de quedar fuera cuando sobresale de la rasante más de lo que admite la ordenanza, o cuando aloja piezas habitables. El semisótano está justo en esa frontera: unas ordenanzas lo computan entero, otras solo la parte que asoma, otras según su uso.
El bajo cubierta sigue la misma lógica. Hay planes que solo computan la superficie que supera cierta altura libre, planes que la computan entera si es habitable y planes que solo la admiten vinculada a la vivienda de la planta inferior. El umbral, cuando existe, es el de esa ordenanza. Quien afirma que «la buhardilla nunca cuenta» está aplicando el plan de otro sitio, o uno antiguo.
Lo mismo vale para porches, terrazas cubiertas, cuerpos volados y tendederos. El nombre de la pieza no la saca de la cuenta. La saca, si la saca, el artículo. Cerrar una terraza después de la licencia es una forma frecuente de crear superficie computable que la parcela ya no tenía.
No confunda la superficie edificable del plan con la superficie construida del Catastro ni con la del presupuesto de la licencia. Cada una se mide con su regla. Discutir la edificabilidad con la cifra del recibo del IBI es discutir con el número equivocado.
Antes de dibujar el sótano habitable o de prometer el bajo cubierta como dormitorio, la pregunta es literal: ¿este artículo incluye esta superficie, sí o no, y a partir de qué altura? Si la respuesta no cita el artículo, el bajo cubierta todavía es un deseo.
Preguntas frecuentes
¿El garaje en sótano computa?
Depende de la ordenanza de la zona. Muchas lo excluyen si está bajo rasante y se usa como garaje. Sin el artículo, no hay respuesta.
¿Un bajo cubierta con poca altura nunca computa?
No necesariamente. El límite de altura, cuando existe, es el de la ordenanza local, y varía de un municipio a otro.
¿Cerrar la terraza consume edificabilidad?
Normalmente crea superficie que antes no computaba, o computaba solo en parte. Si la parcela ya estaba en el límite, el cierre deja de caber en el plan. En propiedad horizontal, además, toca la fachada.
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Información general, no es asesoramiento jurídico. Las reglas cambian de municipio a municipio: confirme con el ayuntamiento o con un técnico.