Lo que el PGOU no dice
· El número es el del municipio
El PGOU dice qué permite el plan en cada zona: clase de suelo, usos, edificabilidad, altura, retranqueos. No dice el resto, y el resto es justo lo que muchas veces se le pide cuando se compra o se proyecta.
No dice si el edificio que hay en la parcela es legal. Eso depende de si tuvo licencia, de si se ajustó a ella y de cómo encaja en el plan vigente. Un edificio levantado con licencia antes del plan actual puede estar fuera de ordenación. Uno sin licencia puede haber quedado a salvo de la demolición por el paso del tiempo, con plazos que fija cada comunidad y que en suelos protegidos, zonas verdes o dominio público no suelen correr. Nada de eso se ve en el plano.
No dice de quién es la finca ni dónde están sus lindes. Eso está en el Registro de la Propiedad y en la escritura. El Catastro describe la finca a efectos fiscales y no prueba la propiedad.
No recoge todas las servidumbres. Carreteras, costas, cauces, aeropuertos, líneas eléctricas o patrimonio tienen leyes propias, que se aplican aunque el plano no las dibuje.
No dice si hay cargas de urbanización pendientes. Una parcela dentro de una unidad de ejecución o de un sector sin terminar puede estar afecta al pago de las obras de urbanización, y esa carga sigue a la finca cuando se vende.
No dice en qué estado está el edificio, si ha pasado la inspección técnica que exija el municipio, cuánto se paga de IBI ni cuánto costará la licencia. Tampoco dice qué pedirá el proyecto: el Código Técnico de la Edificación, la accesibilidad y las normas sectoriales se aplican al pedir la licencia, no al leer el plan.
Para un terreno concreto, la respuesta del ayuntamiento es la cédula o la consulta urbanística. Lo que autoriza la obra es la licencia o la declaración responsable. El plan es el punto de partida de las dos, no su sustituto.
Preguntas frecuentes
Entonces, ¿para qué sirve leer el PGOU?
Para no comprar, vender o proyectar una obra que el plan de ese municipio ya no admite.
Si el plan no dice nada sobre mi caso, ¿puedo hacer la obra?
Que el plan calle no es una autorización. Donde el plan no responde, la respuesta todavía no está cerrada.
¿La cédula urbanística dice si mi casa es legal?
Dice la clasificación y las condiciones del terreno según el plan. La situación legal del edificio concreto se comprueba con su licencia y, si hace falta, con un informe del ayuntamiento.
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Información general, no es asesoramiento jurídico. Las reglas cambian de municipio a municipio: confirme con el ayuntamiento o con un técnico.